Der hypothekarische Referenzzinssatz steigt auf 1.75%

Nachdem der Referenzzinssatz seit 2008 von 3.5% kontinuierlich auf 1.25% gesenkt worden war, ist er seit Juni 2023 ein zweites Mal um ein Viertelprozent angehoben worden. Seit dem 2. Dezember beträgt der Referenzzinssatz für die Mieten 1.75%.

Der Referenzzinssatz basiert auf dem volumengewichteten Durchschnittszinssatz der inländischen Hypothekarforderungen. Der mit Stichtag 30. September 2023 ermittelte Durchschnittszinssatz ist gegenüber dem Vorquartal von 1.59% auf 1.69% gestiegen. Der mietrechtlich massgebende Referenzzinssatz wird kaufmännisch auf ein Viertelprozent gerundet. Er beträgt somit 1.75% und gilt ab dem 2. Dezember 2023. Er bleibt auf diesem Niveau, bis der Durchschnittszinssatz auf unter 1.63% sinkt oder auf über 1.87% steigt.

Es gibt keinen Mietzinserhöhungs- bzw. Senkungsautomatismus

Zum Ausgleich von Kostenänderungen, welche seit der letzten Mietzinsfestlegung eingetreten sind, kann sowohl der Mieter als auch der Vermieter eine Anpassung des Mietzinses verlangen. Es gibt dazu jedoch keinen Automatismus. Ein Anstieg des Referenzzinssatzes führt nur dann zu einer Mietzinserhöhung, wenn der Vermieter eine solche vornimmt. Und dies ist nur in jenen Mietverhältnissen möglich, in denen der aktuelle Mietzins auf einem Referenzzinssatz von unter 1.75% basiert. Massgebend ist somit immer der Einzelfall.

Mietzins kann um 3% erhöht werden

Solange der Referenzzinssatz unter 2% liegt, berechtigt die Erhöhung des Referenzzinssatzes um ein Viertelprozent gemäss Mietrechtsverordnung (Art. 13 Abs. 1 VMWG) zu einem Mietzinsaufschlag von 3%.

Gemäss Gesetz kann der Vermieter sodann auch 40% der Teuerung gemäss Landesindex der Konsumentenpreise sowie gestiegene Unterhalts- und Betriebskosten (Versicherungsprämien, Gebühren, Hauswartungskosten etc.) als Erhöhung geltend machen. Je nach regionaler Praxis der Schlichtungsbehörden kommt für diese allgemeinen Kostensteigerungen eine jährliche Pauschale zur Anwendung. Zu einer Erhöhung berechtigen sodann die seit der letzten Mietzinsanpassung vorgenommenen Investitionen für wertvermehrende oder energetische Verbesserungen oder umfassende Überholungen der Mietliegenschaft.

Finanzierungskosten sind der bedeutendste Kostenpunkt für private Vermieter

Die Finanzierungskosten stellen seit je her den bedeutendsten Kostenpunkt für die privaten Vermieter dar. Für sie ist es zentral, dass die Mieten an die Veränderungen der Finanzierungskosten (Hypothekarzinsen) angepasst werden können. Im langjährigen Durchschnitt entspricht der hypothekarische Referenzzins von 1.75% noch immer einem sehr tiefen Stand, wie der Hauseigentümerverband (HEV) Schweiz betont. Er ruft in Erinnerung, dass der hypothekarische Referenzzinssatz seit seiner Einführung 2008 von 3.5% kontinuierlich bis auf 1.25% gesenkt wurde. Seither hätten viele Mieter in bestehenden Mietverhältnissen von den sinkenden Zinsen profitieren können. Sie hätten Mietzinssenkungen bekommen, oder es seien energetische und wertvermehrende Investitionen des Vermieters mit den gesunkenen Zinsen verrechnet worden, so dass keine Mieterhöhung hätten vorgenommen werden müssen. Vermieter, welche die Mieten nach unten angepasst hätten, könnten nun zum Ausgleich der Referenzzinssteigerung auch eine Anpassung nach oben vornehmen.

Sind die Forderungen des Mieterinnen- und Mieterverbandes angebracht?

Die Forderung des Mieterinnen- und Mieterverbandes, mit staatlichen Eingriffen nun plötzlich einseitig die Anpassung der Mieten an die gestiegenen Zinskosten der Vermieter zu verbieten, sei völlig verfehlt, so der HEV. Eine solche Abkoppelung zum jetzigen Zeitpunkt würde zu einer ungerechtfertigten Umverteilung zulasten der Vermieter führen. Zudem würden die Vermieter, welche die Referenzzinssenkungen immer weitergegeben hätten, krass benachteiligt. Es entspreche einem Gebot der Fairness, die bestehenden Spielregeln des Mietrechts beizubehalten.

Die Spielregeln der Mietzinsanpassungen seien transparent, sagt der HEV, und beiden Mietparteien vertraut. Es gebe zudem öffentlich zugängliche Mietzinsrechner für die Berechnung und Überprüfung der Mietzinsanpassungen. Verbände und die staatlichen Schlichtungsstellen böten Rechtsberatungsmöglichkeiten an. Bei Erhöhungen werde die Mietpartei auf dem offiziellen Formular auf die Möglichkeit zur Anfechtung hingewiesen.

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