Inländische Hypothekarverschuldung hat Rekordniveau erreicht

Schweizer Banken hatten Ende 2011 Hypothekarkredite in Höhe rund 800 Milliarden Franken ausstehen. Das entspricht 135% des Bruttoinlandprodukts. Dennoch geben Immobilien-Experten Entwarnung – der Aufwertung von Immobilien sei Dank.

Ende 2011 hatten Schweizer Banken ein Volumen von 798 Milliarden Franken an Hypothekarkrediten ausstehen. Dies entspricht 135% des Bruttoinlandprodukts bzw. einer hypothekarischen Belastung von mehr als 100‘000 Franken pro Einwohner. Dabei hat sich das Wachstum des inländischen Hypothekarvolumens weiter beschleunigt: Während das langjährige Wachstumsmittel bei knapp 4% liegt, nahm das Hypothekarvolumen 2011 gar um 5,2% zu. Immobilien-Experten von Wüest & Partner zeigen sich davon aber wenig beunruhigt. Schliesslich sei es der „Blickwinkel“, der zähle, um beurteilen zu können, ob diese Rekordverschuldung riskant sei oder nicht, wie sie im aktuellen «Immo-Monitoring 2013» schreiben.

Subprime-Krise ist noch allzu präsent

Diese Entwicklung werde sowohl von der Öffentlichkeit als auch von „berufenen Stellen“ grösstenteils als kritisch beurteilt, räumt Wüest & Partner ein. Dies sei insofern verständlich, als die negativen Erfahrungen, die im US-Immobilienmarkt während und nach der Subprime-Krise gemacht worden seien, noch allzu präsent seien. Werde jedoch das gesamte Hypothekarvolumen den Marktwerten der Wohnliegenschaften gegenübergestellt, so zeige sich ein anderes Bild.

Verschuldung hat dank Aufwertung der Immobilien abgenommen

Im Verhältnis zu den indikativen Marktwerten von Ein- und Mehrfamilienhäuser habe die Verschuldung jüngst gar leicht abgenommen, wie die Experten erläutern. Ende 2011 habe der Verschuldungsgrad noch etwa 37% betragen.

Die Zunahme der Immobilienpreise und damit die Aufwertungen der Immobilien seien somit stärker gewesen als das Wachstum des Hypothekarvolumens. Würden die gesamten Hypothekarschulden dem Marktwert des Wohneigentums gegenübergestellt, resultiere für 2011 ein Verschuldungsgrad von rund 56%.

Tragbarkeit hat sich erhöht

Als Risiko mildernd betrachten die Experten auch das sinkende Zinsniveau. Obwohl das Hypothekarvolumen in den letzten zehn Jahren um 257 Milliarden Franken angestiegen sei, hätten die aggregierten notwendigen Zinsaufwände der Kreditnehmer in absoluten Zahlen insgesamt abgenommen.

Grund seien die gesunkenen Hypothekarzinsen in Kombination mit entsprechenden Refinanzierungen. Sei die durchschnittliche nominale Verzinsung 2002 noch bei 4% gelegen, befinde sie sich heute bei 2,5%. Die aggregierte Zinsbelastung aller Schuldner habe damit um 7,2% auf jährlich rund 20,2 Milliarden Franken abgenommen. So habe sich die Tragbarkeit seitens der Hypothekarschuldner wesentlich verbessert.

Auch hätten sich die realen Einkommen im gleichen Zeitraum mehrheitlich positiv entwickelt.

Zahl der Schuldner ist gestiegen

Dennoch führen die Experten auf, dass sich die Zahl der Schuldner abermals erhöht habe. Wie sich die Risikoverteilung unter den Kreditnehmern entwickelt habe, lasse sich aufgrund der öffentlich zugänglichen Daten aber nicht sagen, so das Fazit.

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