Absolut gesehen wächst die Nachfrage nach altersgerechten Wohnungen deutlich stärker als für jedes andere Wohnsegment – auch stärker als für Alters- und Pflegeheime. Die Hauptnachfrager von altersgerechten Wohnungen sind die über 65-Jährigen. Diese Gruppe macht bereits heute rund einen Fünftel der Bevölkerung aus, in 20 Jahren wird jeder vierte Einwohner über 65 Jahre alt sein.

Die mobile Versorgung durch spitalexterne-Organisationen (Spitex) verlängert das selbstständige Wohnen im Alter und trägt somit zum Wachstum in diesem Segment bei. Bei steigendem Pflegebedarf wird der Eintritt in ein Alters- oder Pflegeheim aber unumgänglich. Das Durchschnittsalter bei Eintritt beträgt hierzulande 81 Jahre. Die Alterskohorte der über 80-Jährigen wird über die nächsten Jahrzehnte kontinuierlich ansteigen und die Nachfrage nach Pflegeplätzen stark zulegen.

Gemäss Hochrechnungen basierend auf den mittleren Szenarien des Bundesamts für Statistik steigt die Zahl der über 80-Jährigen in der Schweiz von heute rund 440’000 Personen auf fast 640’000 im Jahr 2028 (jährliche Wachstumsrate von fast 3.5%). Erst ab 2050, wenn die letzten Jahrgänge der Babyboomer-Generation in die Kategorie der Hochbetagten vorgestossen sein werden, dürfte die Dynamik abflachen, wie die UBS in ihrer neuesten Broschüre «Schweizer Immobilien – Pflegeheime und Alterswohnungen – Nischenmärkte mit Potenzial» schreibt.

Altersgerechte Wohnungen haben Potenzial

Die potenzielle Nachfragegruppe für altersgerechte Wohnungen ist deutlich grösser als für Pflegeheime und es bestehen praktisch keine Markteintrittsbarrieren für Investoren. In den meisten Neubauten werden heute schon die wichtigsten Elemente wie Lifte oder Barrierefreiheit berücksichtigt. Gegenüber einer herkömmlichen Nutzung dürfte daher kaum ein Renditeaufschlag zu erzielen sein. Vielmehr gilt der Umkehrschluss: Durch einen altersgerechten Ausbaustandard werden weniger Haushalte als potenzielle Mieter ausgeschlossen, was das Leerstandrisiko senkt.

Anbieter von altersgerechten Wohnungen können sich aber stark über die Mikrolage positionieren. Merkmale einer guten Lage sind dabei die Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Einkaufsmöglichkeiten sowie medizinischer Versorgung. Ein zukunftsträchtiges Modell dürften auch Objekte gemischter Nutzungen darstellen: Unter einem Dach kommen Wohnungen für Haushalte verschiedener Lebensabschnitte, Lebensmittelläden und Arztpraxen zusammen.

Pflegeheime liefern Mehrrendite und eine tiefere Konjunktursensitivität

Pflegeheime bieten eine tiefere Konjunktursensitivität und als Beimischung in ein (Immobilien-)Portfolio ein hohes Diversifikationspotenzial. Zwar hängt die erwartete Rendite stark vom einzelnen Objekt ab, doch weisen Pflegeheime tendenziell eine Mehrrendite gegenüber (altersgerechten) Wohnimmobilien auf, was gerade in einem anhaltenden Niedrigzinsumfeld willkommen ist.

In Deutschland beträgt der Renditeaufschlag bei Investitionen in Pflegeheime gemäss einer Studie von CBRE rund 200 Basispunkte gegenüber Büroflächen an Spitzenlagen.

Mehrrendite geht mit höherem Risiko und Investitionshürden einher

Diese Mehrrendite geht jedoch mit einem höheren Risiko einher. Im Vergleich zu Wohnimmobilien besteht eine deutlich stärkere Abhängigkeit von rechtlichen Rahmenbedingungen und kürzeren Investitionszyklen, sprich es besteht die Gefahr, dass Gebäude oder Ausbau nach relativ kurzer Zeit nicht mehr den gängigen Standards entsprechen. Auch sind aufgrund der Bewilligungspflicht und der erforderlichen Fachkenntnisse die Markteintrittsbarrieren für Investoren hoch. Das Angebot an Heimplätzen ist in den letzten Jahren denn auch um weniger als 1000 Wohneinheiten gestiegen.

Der Bedarf an Pflegeplätzen wird jedoch deutlich schneller zunehmen. Überträgt man die Bevölkerungsentwicklung auf die Anzahl Heimplätze, so müsste das heutige Angebot von fast 98’000 Plätzen in den nächsten zehn Jahren auf etwa 140’000 ansteigen, also um jährlich 3’500 Plätze. Allerdings werden häufig neben Pflegeheimen Alterswohnungen mit Zugriff auf gewisse Pflegeleistungen erstellt, was den direkten Bedarf an Pflegeplätzen entsprechend reduziert.

Pflegeheimmarkt ist eine attraktive Nische für institutionelle Investoren

Trotz der möglichen Mehrrendite und eines vielversprechenden Nachfragewachstums zeigten sich private Immobilieninvestoren auf dem Pflegeheimmarkt lange Zeit zurückhaltend. Der Anteil der Betten in Händen des kommerziellen Privatsektors dürfte nach wie vor bei höchstens 10% liegen und sich auf das gehobene Preissegment konzentrieren. Denn im mittleren und tieferen Preissegment dominieren kleine gemeinnützige oder staatliche Träger und Stiftungen den Markt, was die erzielbaren Renditen für Private einschränkt. Der hohe Investitionsbedarf und die geringe Marktkonzentration bieten aber institutionellen Investoren eine attraktive Nische mit Wachstumspotenzial.